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光大安石林宝泰: 商业运营的核心就是人的研究

2019-01-18 18:21
来源: 乐居财经
编辑:东方财富网

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  12月20日,由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合主办的《2018(第三届)中国不动产资产管理大会》在北京W酒店举行,下午时段四场分论坛主题分别为新金融、新职住、新商业,及物流地产。

  光大安石商业运营总经理林宝泰于活动现场发表主题演讲。他分享了光大安石运营五年多总结出来的一点经验: 利用金融的属性更好的促进商业的发展,反过来用商业的发展给金融打开更多的渠道。

  资产证券化特别好,大家都想资产证券化退出。但很多人有个误区,变向融资或是变向卖掉,都认为自己退出了。但是在有几个条件要求的回报门槛的情况下,自己底层的资产能否通过自己的收益率去完成?今年市场发了很多购物中心的ABS,利率6%、7%,项目自身的NOI能不能覆盖掉这部分利率?如果覆盖不掉,还是要出血。变向融资无非是换了一个名头做一个贷款而已。

  林宝泰表示,光大安石的商业模式是金融思维下的商业运营模式,拿项目也好,运营角度也好,所有的东西都是以金融为根本,所有的项目都是为了将来的退出做考虑,就是将来什么时间点要退?怎么退?怎么调整?包括商场的招商、运营等。

  金融属性通过什么来呈现?林宝泰称,最重要的就是商场的经营指标效应,只有商业运营做好了,所有的效益才有,才能去谈资产退出。如果将来REITs真的放开了,这个东西拿到股市上去交易,凭什么让股民去买?大家那时候看的就是资产的收益了,商业地产是个风险性很低的品类,那它的回报率又很稳定,但这个回报率至少要跑赢什么?这个时候要跟市场其他的投资产品去比。光大安石的理念是,商业运营是我的核心线,只有做好这一点,才能体现其他的,才能提将来想怎么做,能有什么选择。

  林宝泰称,商业运营的核心,回到了恒定的东西,就是人的研究,就是你的消费者是谁,你的消费者在哪里,你怎么去认知他,你怎么去引导他,而且这是一个螺旋式上升的过程。以前大家总说70后的一代,80后的一代,90后的一代,但现在不能只这么说了,因为现在的信息量导致年轻人接纳信息的程度是爆炸的,他可能两三年的维度就会呈现一个很明显的特征划分。对运营者来说,公司每年都要要求第三方公司重新做消费者评估报告。因为消费者才是决定你将来所有资产收益升值最重要的方面。

  此外,针对招商调整率、科技、物业、设计等方面的调整,林宝泰表示,只为了让我的消费者有更好的体验。举例说,他可能在购物网站浏览了哪些品牌,哪些款式,在他管理的商场的店里有相同的款式,我推送以后可能就是定向推送,甚至可以给他优惠券,让他有意识的到店里去试穿,去服务,做体验。对一个做商场的人来说,把消费者引到商场,引到他想进的店铺是我最大的责任,一个做商场的人的义务也基本完成了,能不能成交就看上交的运营水平了。

  林宝泰表示,公司希望通过运营产业,借助资本的力量,首先提供资本的收益,对商业地产有更大的发展。最重要的一点是,通过运营给资本提供了无限的可能性,可以渗透到很多行业和业态,会让投资人更有信心,或者感觉到投资的风险度降到更低。投资者和被投资者永远都是双向的,通过资本产业链的整合,不光给商业带来很多契机和发展,同时还能给资本提供特别多的渠道去投资。

  林宝泰说,“我们自己的路子就是结合资本的力量去主动管理,至少在目前的环境下,在国内至少是最适合我们的一条路,近阶段会坚定不移的走这条路。”

(文章来源:乐居财经)

(责任编辑:DF406)

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